※信楽焼のタヌキさん。
昨日、金利の話を書いてから、改めて利上げに備えた変動金利の返済シュミレーションをしてみました。（※端数省略）
自分のメモ感覚なので雑な記事で申し訳ありませんm(_ _)m
さて我が家は新築一戸建て3LDK駐車場有り。
初期費用と頭金〇〇円をニコニコ現金払い。
2000万円を35年ローンで組んでおります。
①まず固定金利の場合
仮に全期間1.25％としますと、支払い総額は下記となります。（フラット35だと1.5％位ですかね💦）
月々58,000円程度の返済。
470万円程度の利息。
②次に変動金利。
仮に全期間0.725％とすれば、
月々54,000円程度の返済と
利息の総額は265万円程となります。
※これより安い変動金利もあるけど、付帯保険の内容がいまいちかも。
全期間、金利が変動しない場合、圧倒的に変動金利がお得ですね。
しかし、そうは上手くいかないのが世の常。
金利が上昇した場合のシュミレーションをしていきます。
2022年10月の金利を参考にしたいと思います。
ちょうど私の親世代が2％程度の金利でローンを組んでいたので、その頃に戻る感覚もある。
③10年目までは0.725％
その後は平均2％とした場合、
月々の返済額は62,000円程度。
利息の総額は528万円程。
あらら固定金利1.25％より、早々に50万円も支払い利息が増えました💦
④少し条件を変えてみます。
13年目以降の平均金利を2％にした場合
13年目以後、返済額は61,000円程度。
支払い利息総額は468万円台と、ここで全期間固定金利1.25％と並んだことになります。
支払い総額は同等でも、子供にお金がかかる期間に支払いが抑えられ、現金を多く手元に置けるメリットがあるので、金利が上昇しても、このパターン程度なら、私はコレを選びます。
⑤一気に金利が急上昇したパターンも考えてみます。
10年目以後、平均3％の金利の場合、
月々の支払いが70,000円となってしまいます。
支払い利息総額も750万円と高額に💦
ちょっとキツいです(ー_ー;)
こうなってくると繰り上げ返済を選択しようかと思います。
ポイントとしては、
１つは、株式投資の配当益との差異でしょうか。
2%であれば月々の支払いも6万円台、慌てて繰り上げ返済を選ぶより、その資金を運用しているほうが良いと考えます。
3％になると7万円は少し勿体ない。
一部繰り上げ返済をして支払い額を調整したいと思います。
住宅ローンには付帯保険があり、癌等の疾病や死亡時、ローン残額が0になります。
生命保険等に加入していない私の場合、借入金額分の生命保険としての意味合いもあるため、なるべくギリギリまで繰り上げ返済はしたくないと考えています。
基本的に変動金利のベースとなる短期金利は、長期金利より安いので、2〜3％を見込んでおけば大丈夫ではないか？と思います。
平均金利としましたが、現実は段階的に上昇していきますので、あくまで仮に！の話です。
借入2000万円で計算しましたが、借入3000万円、4000万円で金利3％となってくると支払いに困る家庭もあると思いますし、借入して10年未満で金利が急上昇するケースも固定金利より、かなり割高になるかも？です。
我が家の場合、既に10年はクリア目前、まだ2％に到達するまで、かなりのバッファーがあるし。なので大丈夫かな？と思っています。
日銀の政策変更が始まろうとする今、これから借入を検討する方は、しっかりシュミレーションして決めなくちゃ怖いです。
金利が急上昇した時に、繰り上げ返済に充てる余裕資金がなく柔軟に対応できない家庭は、固定金利で考えたほうが安全かもしれません。
シングルマザーなのに離婚したとたん、わざわざ新築の家を買ったの？と驚かれる事も多いですが、お一人様の老後を考えるとローンが終われば、家賃が不要で、少ない年金でも暮らしていける安心感があります。
